Vyplatí se kupovat nemovitost, i když jsou sazby vyšší?

Hodně lidí odkládá koupi bytu nebo domu, dokud sazby hypoték nepůjdou dolů. Je to pochopitelné, protože vyšší sazba znamená vyšší splátku. Čekání ale také něco stojí a jak dopadne, nikdo předem neví.

V článku najdete, co vyšší sazba udělá se splátkou, proč může dávat smysl kratší fixace, jak vychází koupě proti čekání v konkrétních číslech a kdy je naopak lepší s koupí počkat.

Co vyšší sazba znamená pro splátku

U hypotéky 4 000 000 Kč na 30 let vychází splátka při sazbě 3,9 % zhruba na 18 870 Kč měsíčně. Při sazbě 4,9 % je to zhruba 21 230 Kč. Jeden procentní bod tedy dělá asi 2 360 Kč měsíčně.

Rozdíl je znát, ale sám o sobě není důvod koupi automaticky odkládat. Podstatné je, jestli splátku zvládnete pohodlně i s rezervou a jak se bude vyvíjet všechno ostatní: cena nemovitosti, nájem, který mezitím platíte, i váš věk a příjmy.

Sazbu změníte, cenu ne

Kupní cenu nemovitosti zaplatíte jen jednou. Sazba hypotéky platí po dobu fixace, obvykle tři až deset let. Když fixace skončí, můžete si sjednat novou sazbu u své banky nebo hypotéku bez sankce převést jinam. Pokud sazby mezitím klesnou, splátka se vám sníží.

Proto si v době vyšších sazeb hodně lidí volí kratší fixaci, třeba na tři roky. Když sazby klesnou, dostanou se k nižší sazbě dřív. Kratší fixace má ale i druhou stranu: kdyby sazby naopak vzrostly, splátka by po refixaci mohla být vyšší.

Zákon navíc umožňuje jednou ročně, v měsíci před výročím uzavření smlouvy, splatit bez sankce až 25 % z výše úvěru. Když vám vzroste příjem nebo dostanete peníze navíc, můžete dluh snížit dřív.

Když sazby klesnou, ceny mohou růst

Nižší sazby obvykle přivedou na trh víc kupujících. Větší poptávka pak může tlačit ceny nahoru. Kdo čeká na levnější hypotéku, může nakonec kupovat dráž. V době vyšších sazeb naopak bývá kupujících méně, takže zbývá víc prostoru jednat o ceně.

Příklad v číslech

Čísla jsou jen pro ilustraci. Nejde o nabídku ani o odhad vývoje trhu.

• Koupíte teď: byt za 5 000 000 Kč, hypotéka 4 000 000 Kč na 30 let se sazbou 4,9 %. Splátka vychází zhruba na 21 230 Kč měsíčně.
• Počkáte rok: sazba klesne na 4,0 %, ale cena vzroste o 10 % na 5 500 000 Kč. Hypotéka 4 400 000 Kč, splátka zhruba 21 010 Kč. Navíc potřebujete o 100 000 Kč víc vlastních peněz a rok mezitím platíte nájem.
• Koupíte teď s tříletou fixací a sazby později klesnou: po třech letech přejdete na sazbu 4,0 %. Splátka ze zbývajícího dluhu klesne zhruba na 19 250 Kč.

Splátka vyjde v prvních dvou případech skoro stejně. Liší se ale cena bytu, potřebné vlastní peníze i to, kolik mezitím zaplatíte za nájem. Kdyby ceny nerostly, mohlo by čekání vyjít lépe. Proto je dobré si to spočítat pro vlastní situaci.

Nájem taky stojí peníze

V nájmu platíte každý měsíc za bydlení a nic vám z toho nezůstává. U hypotéky jde část každé splátky na snížení dluhu, takže postupně splácíte vlastní majetek. Na začátku tvoří větší část splátky úrok, s každým rokem ale roste část, která jde do jistiny. Jak vychází koupě proti nájmu ve vašem případě, ukáže naše kalkulačka Koupě, nebo nájem.

Úroky si můžete odečíst z daní

Zaplacené úroky z hypotéky na vlastní bydlení si podle současných pravidel můžete odečíst od základu daně. U hypoték sjednaných od roku 2021 je strop 150 000 Kč ročně. Při 15% dani tak můžete ušetřit až 22 500 Kč za rok.

V našem příkladu zaplatíte v prvním roce na úrocích zhruba 195 000 Kč, takže byste strop využili celý. Čím vyšší sazba, tím víc úroků zaplatíte a tím víc je odpočet znát.

Čas hraje roli

Banky obvykle chtějí, aby byla hypotéka splacená do určitého věku. Čím později začnete, tím kratší může být splatnost a tím vyšší splátka. Každý rok čekání je zároveň rok, kdy dluh nesnižujete.

Jak si koupi při vyšších sazbách usnadnit

• Kratší fixace. Dává možnost dostat se k nižší sazbě dřív, pokud sazby klesnou. Počítejte ale i s variantou, že neklesnou.
• Víc vlastních peněz. Čím menší část ceny si půjčujete, tím menší je splátka. Banky navíc často nabízejí lepší sazbu, když úvěr nepřesáhne 80 % hodnoty nemovitosti.
• Delší splatnost. Hypotéka 4 000 000 Kč při 4,9 % má na 25 let splátku zhruba 23 150 Kč, na 30 let zhruba 21 230 Kč. Na úrocích ale za celou dobu zaplatíte víc, rozdíl dělá zhruba 700 000 Kč. Delší splatnost můžete kombinovat s mimořádnými splátkami.
• Jednání o ceně. Když je kupujících méně, prodávající bývají ochotnější slevit nebo přidat vybavení.
• Srovnání více bank. Nabídky se mezi bankami liší sazbou, poplatky i podmínkami. Vyplatí se je porovnat dřív, než podepíšete.

Co si připravit, než začnete hledat

Ještě před prohlídkami si ověřte, kolik vám banka půjčí. Budete mít představu, do jaké ceny můžete jít. Při jednání s prodávajícím pak budete rychlejší.

Podle limitů České národní banky může hypotéka na vlastní bydlení pokrýt maximálně 80 % hodnoty nemovitosti, žadatelům mladším 36 let až 90 %. Zbytek ceny musíte mít z vlastních zdrojů. Kromě toho počítejte s dalšími výdaji:

• odhad nemovitosti a poplatek za vklad do katastru,
• případná provize realitní kanceláři,
• stěhování, vybavení nebo drobné opravy,
• rezerva aspoň na několik měsíčních splátek.

Pokud hypotéku splácí hlavně jeden příjem, myslete i na pojištění pro případ dlouhé nemoci, invalidity nebo úmrtí. Rodina pak nebude muset splátky řešit sama.

Kdy může být rozumnější počkat

Koupě při vyšších sazbách není pro každého. Počkat může dávat smysl, když:

• nemáte stabilní příjem nebo vás čeká velká změna v práci,
• by vám splátka vzala příliš velkou část příjmu,
• nemáte rezervu na nečekané výdaje,
• neplánujete v nemovitosti bydlet aspoň několik let.

Časté otázky

Je výhodnější kratší, nebo delší fixace?

Záleží na tom, kolik nejistoty unesete. Kratší fixace vám dá možnost dostat se dřív k nižší sazbě, ale nese riziko, že sazby porostou. Delší fixace znamená stejnou splátku po delší dobu, i kdyby sazby rostly. Když ale klesnou, na nižší sazbu se dostanete později.

Můžu hypotéku převést k jiné bance dřív než na konci fixace?

Bez sankce můžete hypotéku splatit nebo převést na konci fixace. Mimo tento termín vám banka může naúčtovat náklady spojené s předčasným splacením. Proto se refinancování obvykle chystá na konec fixace. Začít můžete až rok dopředu.

Kolik vlastních peněz potřebuji?

Obvykle aspoň 20 % hodnoty nemovitosti, žadatelům mladším 36 let může stačit 10 %. K tomu je dobré mít peníze na vedlejší náklady a rezervu.

Shrnutí

Vyšší sazby koupi prodražují, ale samy o sobě nerozhodují. Sazbu můžete po fixaci změnit, cenu nemovitosti ne. Rozhoduje hlavně to, jestli splátku zvládnete s rezervou a jak dlouho chcete v nemovitosti bydlet.

Ať se rozhodnete koupit teď, nebo počkat, vyplatí se mít všechno propočítané. Ozvěte se nám a projdeme s vámi čísla, délku fixace i výši splátky pro vaši situaci.